曾淵滄：地價太高 長實轉行租飛機

【明報專訊】過去一段很長的時間，內房股股價低迷，理由是中央不斷地打壓房地產市場，一兩年前，打壓才停止。於是，內房股股價在去年升勢加快，近一兩個月業績發布前更是急升，業績發布後，業績好的再升，全國人大會議中，中央明確地說去庫存的政策，對象包括三四線城市賣不掉的房屋，於是內房股就受到更多投資者及投機者追捧。


寶龍萬利主力開發二線城市 商機較佳

本來，投資內房股得花相當多時間研究不同的內房企業，看看它們手上的土地資源是在一線城市、二線城市、三線城市還是四線城市。如果是三四線城市就得糟糕，現在中央去庫存的命令一下，在三四線城市開發房地產的內房企業股價翻身了。不過，無論如何，無論中央如何加大力度推動三四線城市的房地產市場，一二線城市的需求依然最大，在一線城市搞開發的地產商也與香港地產商面對同樣的壓力，那就是土地成本愈來愈高，麵粉愈來愈貴，麵包價又常常會受到中央打壓，風險很高。


今日仍集中力量在一線城市開發的地產商的確是藝高人膽大了，相對之下，二線城市依然是不錯的開發對象，最近剛剛公布業績的寶龍地產（1238）與禹洲地產（1628），都是以二線城市為主要開發目標，這兩隻股份去年的業績都很好，展望未來也應該很好，理由之一是手上的土地儲備成本依然相當低，毛利率高，增長快，也因此，近日股價表現都很好。


當然，不是所有的內房股都能大翻身，關鍵點是資金是否充足，一切內房企業貸款太多，在房地產市場低迷時，往往被迫低價出讓整個正在開發的項目，土地儲備日漸減少，現在房地產市場回緩，但是土地備不足，未來盈利沒保障，操控買債比率是重要的，更有一些內房企業，在人民幣匯價節節上升時，大量借入港元、美元再調回內地應用，現在，人民幣貶值，負債以人民幣計算也加重了，內房的收入全部是人民幣，欠外債太多就構成一個極大的貨幣匯率風險。


李嘉誠不願冒太大風險搶地

現在，儘管香港樓價不斷創新高，但是香港地產股股價表現依然比不少內房股差，理由就是香港土地成本愈來愈高，對地產商而言，是一項巨大的風險，今日高價買地，未來樓價一旦下跌，虧損可以很嚴重，也因此，投資者為了這項風險而只願意以折讓價買本地地產股。香港地價高，高到手握大量現金的長實地產（1113）也轉行投資飛機租賃、基建，李嘉誠清楚地告訴股民，他不願意冒太大風險盲目高價搶地。


大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]