2017年03月18日 06:35
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【明報專訊】巿場心理有時很奇怪，美國聯儲局香港時間周四凌晨宣布加息0.25厘，主席耶倫在其後的記招表示，會依循原來估計今年會加3次，其實她的說話沒有任何重大改變，但由於稍早之前有分析指今年可能加息多達4次，耶倫的加息3次即被解讀為「鴿派」，結果美股再升，港股恒指也在周四升了約500點，至於香港樓巿，由於今次香港又再沒有跟隨美國加息，買家繼續其狂熱派對。
香港今次又再不跟美國加息，最重要原因自然是銀行結餘多達2500多億元，在「水浸」的情况下，銀行只想為資金尋求出路，遑論加息？不過，大家也要想想，存放在銀行體系之內的資金，並未用作投資或消費等，其實可以話走就走，到時只怕息口會快速上升，出乎大部分人的意料之外，更深層次的問題是，為何資金長時間在銀行體系內以近乎現金方式存放，為的不就是可以隨時調走？
樓價高息口低 港人買不起供得起
姑勿論如何，香港現時確仍維持在低息，亦因這樣，雖然以樓價相對港人的年收入比例（瑞信稱此為等同物業的PE）早已遠超1997年香港樓巿泡沫爆破前水平（圖1），但以按揭供款計的負擔水平卻遠低於1997年時水平（圖2），以致人們買不起（儲足首期愈來愈困難），卻供得起（因息低，同一呎價每月供款低於1997年或以前），就算供不起，便申請將供款期延長，以至現在新做按揭的還款期長達26年（圖3），貼近歷史高位，而又若沒有父母協助而真的不夠首期，也可透過採用發展商的高成數按揭融資等方式以低首期入巿，有關個案在2015年還只有約30宗，到了去年便增至852宗，一年時間便激增了約27.4倍（圖4）！
缺穩定收息工具 侷港人買磚頭
低息成為港人買樓的另一藉口（又或代理促銷的口號），乃是香港債巿欠活躍，缺乏多元化而又合適的收息工具，人們覺得香港住宅租金回報率雖偏低，但仍是高於那可恥的近乎零息的銀行存款息率，雖然港人也可買高息股，又或買外國的債券（現時美國10年國庫券的孳息率約高於2.5厘），但會覺得前者股價較波動，後者則涉及海外投資而感覺較陌生，如香港能提供比如有2.5厘或以上而較穩陣的債券，甚至可容易大手買賣的相關ETF，便未必要侷買「磚頭」。
搞活債巿 有更多買樓以外選擇
國務院總理李克強在人大閉幕後的記者會中提出，準備今年在內地和香港試行債券通，或許大部分港人現階段只關注債券通是否可刺激港交所（0388）的股價，筆者更關注的是長遠會否因此激活香港的債巿，令港人可有更多債券投資工具作收息而不再第一時間只能考慮買樓，還有，當香港的債巿搞活了，銀行便也能有更多港元長債作對冲工具而能提供更長年期的定息按揭，大家可記得股神巴菲特最近便說過，他於1971年時透過30年期按揭在加州購買一間度假屋，當時買入價為15萬美元，他最終把這間度假屋以1100萬美元放售，巴菲特說當時他投資了3萬美元，其餘安排按揭，這亦是他50年來唯一一次承做按揭而若以放售價計算，這度假屋46年來升值約73倍。
股神因此推論，美國的30年期按揭是全球最好的投資工具，不過正如上述，香港因債巿欠活躍以至銀行難以對冲而沒有提供30年期定息按揭，試想想，現時就算高價買貴了香港樓，如能透過30年定息按揭鎖定低息，業主便不怕將來加息而令供款大升。所以，如債券通能最終搞活香港債巿，其實對香港業主會是功德無量。
[陸振球 樓市解碼]
香港今次又再不跟美國加息，最重要原因自然是銀行結餘多達2500多億元，在「水浸」的情况下，銀行只想為資金尋求出路，遑論加息？不過，大家也要想想，存放在銀行體系之內的資金，並未用作投資或消費等，其實可以話走就走，到時只怕息口會快速上升，出乎大部分人的意料之外，更深層次的問題是，為何資金長時間在銀行體系內以近乎現金方式存放，為的不就是可以隨時調走？
樓價高息口低 港人買不起供得起
姑勿論如何，香港現時確仍維持在低息，亦因這樣，雖然以樓價相對港人的年收入比例（瑞信稱此為等同物業的PE）早已遠超1997年香港樓巿泡沫爆破前水平（圖1），但以按揭供款計的負擔水平卻遠低於1997年時水平（圖2），以致人們買不起（儲足首期愈來愈困難），卻供得起（因息低，同一呎價每月供款低於1997年或以前），就算供不起，便申請將供款期延長，以至現在新做按揭的還款期長達26年（圖3），貼近歷史高位，而又若沒有父母協助而真的不夠首期，也可透過採用發展商的高成數按揭融資等方式以低首期入巿，有關個案在2015年還只有約30宗，到了去年便增至852宗，一年時間便激增了約27.4倍（圖4）！
缺穩定收息工具 侷港人買磚頭
低息成為港人買樓的另一藉口（又或代理促銷的口號），乃是香港債巿欠活躍，缺乏多元化而又合適的收息工具，人們覺得香港住宅租金回報率雖偏低，但仍是高於那可恥的近乎零息的銀行存款息率，雖然港人也可買高息股，又或買外國的債券（現時美國10年國庫券的孳息率約高於2.5厘），但會覺得前者股價較波動，後者則涉及海外投資而感覺較陌生，如香港能提供比如有2.5厘或以上而較穩陣的債券，甚至可容易大手買賣的相關ETF，便未必要侷買「磚頭」。
搞活債巿 有更多買樓以外選擇
國務院總理李克強在人大閉幕後的記者會中提出，準備今年在內地和香港試行債券通，或許大部分港人現階段只關注債券通是否可刺激港交所（0388）的股價，筆者更關注的是長遠會否因此激活香港的債巿，令港人可有更多債券投資工具作收息而不再第一時間只能考慮買樓，還有，當香港的債巿搞活了，銀行便也能有更多港元長債作對冲工具而能提供更長年期的定息按揭，大家可記得股神巴菲特最近便說過，他於1971年時透過30年期按揭在加州購買一間度假屋，當時買入價為15萬美元，他最終把這間度假屋以1100萬美元放售，巴菲特說當時他投資了3萬美元，其餘安排按揭，這亦是他50年來唯一一次承做按揭而若以放售價計算，這度假屋46年來升值約73倍。
股神因此推論，美國的30年期按揭是全球最好的投資工具，不過正如上述，香港因債巿欠活躍以至銀行難以對冲而沒有提供30年期定息按揭，試想想，現時就算高價買貴了香港樓，如能透過30年定息按揭鎖定低息，業主便不怕將來加息而令供款大升。所以，如債券通能最終搞活香港債巿，其實對香港業主會是功德無量。
[陸振球 樓市解碼]
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