2016年02月22日 06:35
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【明報專訊】深圳近一兩年的房價漲瘋了，從2014年到現在應該接近翻倍了，市區像福田、南山、蛇口、羅湖已經接近8萬人民幣了（接近每平米9.6萬港元），這還是建築面積，如果算實呎，應該接近實用面積每呎1.2萬港元，跟香港差別不大。這也正常，深圳去年GDP應該已經超越香港。當然，深圳的城市活力是內地最好的，這價格在內地也不具備代表性，可普遍來講，內地一二線城市的樓價還是表現不錯的。
中國一二線城市的樓市這一兩年應該不錯。對於政府來說，房地產投資太重要了，直接GDP貢獻就有11%，可房地產投資增速過去兩年每年下跌9%，等於拉下GDP增長1%。所以為了拉高房地產投資，這兩年政府政策大力支持沒任何懸念。
政策全面寬鬆 大城市樓市回暖
兩星期前，人民銀行才調低首套二套房貸首付，這招是猛招。日前財政部發布《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》﹕（一）首套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上減按1.5%的稅率；（二）二套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，90平方米以上減按2%的稅率征收契稅；（三）購買滿2年房屋出售免征營業稅。北上廣深營業稅以及首套房90平米以上契稅不作調整。政策如此密集，政策釋放的節奏和頻度確實超出市場預期，體現當前管理層對於去庫存、穩投資、穩經濟的堅決態度，當然中國三四線城市的樓市還是很差。對於大部分不具備產業支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，簡單的加槓桿效果有限，全國結構性分化的特點將更加突出，一二線城市為王。
深港樓價 此消彼長
反觀香港樓市，整體房地產市場卻是慘不忍睹，實際樓市價格應該已經從高位跌了15%，而且現在根本沒什麼成交，成交差過SARS期間，如果想成交，麻煩誠意減價多5%（至少）。反映二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）現在是130.58，見63周新低。新地（0016）剛開了一個元朗新盤，直接比不久前長實地產（1113）附近開的新盤價格低了15%，這還不算新地樓比長實樓的溢價，實用呎價1萬港元不到，比附近二手價格還低5%。香港住宅樓應該已經進入螺旋下降通道，應該不會如1998那次恐怖，但從高位下調三成至四成，應該在劫難逃，也就是會跌多15％到20%。
對香港住宅樓市，我覺得會跌，可倒也不是絕望。跌了以後三五年應該也會反彈，不至於比內地一線城市低太多吧！龍淵子最絕望的是香港零售和店面租金，應該算玩完，整體調整應該是三五年的，不少地方租金我懷疑跌一半以上最少，而且不知道未來如何反彈。
港陷政治死結 本土精英也離棄
朋友阿鴻說香港租務股（landlord）股價已經反映了什麼50%凈資產折讓，什麼跟歷史紀錄比已經超便宜。另外一個理論是什麼發展商的passing rent不同spot rent，暫時影響不大。阿鴻，你這是腦袋固化，跟歷史比？問題是現在香港根本已經不是以前的香港，現在的香港功能被動喪失一大半，香港已經陷入深深的政治困境，完全對立，破是肯定的，立是未知的。港人在玩的是一種「自我悲憤的自殘游戲」。社會本土精英也已經放棄了香港，如超人。
龍淵子這期在澳洲休假，體驗到中國人大水漫灌全世界的情况，澳洲到處是中國遊客，目測應該佔了一半以上。澳洲本地人也坦然接受，墨爾本悉尼到處用中文歡迎遊客，龍淵子租的度假屋房間竟然提供魚泉榨菜和擔擔面，這就是態度！賺人家的錢，人家又沒什麼不對，就喊打喊殺，什麼道理？
中港矛盾 已屆老百姓對老百姓
龍淵子這次放假也體會了中港百姓矛盾的深化，這次是大陸老百姓也對香港很反感、很憤怒，當然香港人可以不在乎。龍淵子邀請的澳洲導演是上海人，住在澳洲30年，在香港也住過兩年，這位仁兄一路跟我朋友不停批評香港人，搞得龍淵子非常難堪。最讓龍淵子驚訝的是在企鵝島，一家香港人，爸爸看着很有素養，女兒看着就一般般，等企鵝上岸的時候那女兒就一直在說大陸人怎樣怎樣，後來還跟旁邊的阿差一起說大陸人怎樣差，怎樣野蠻。哎！可問題是全場大陸人佔了遊客一般以上，所有東西都是英中兩版本。那個爸爸都受不了，對女兒說「你有完沒完，跟印度人說什麼」。看來中港矛盾現在已是老百姓對老百姓，那香港可就難辦了。這也是我對香港零售和租務這麼悲觀的原因。最後簡單來說，投資者可以考慮買入中海外（0688）、華潤置地（1109）或融創（1918）。港股地產和零售，除了個別外，其他已經沒什麼意義。
[龍淵子 清源茶舍]
中國一二線城市的樓市這一兩年應該不錯。對於政府來說，房地產投資太重要了，直接GDP貢獻就有11%，可房地產投資增速過去兩年每年下跌9%，等於拉下GDP增長1%。所以為了拉高房地產投資，這兩年政府政策大力支持沒任何懸念。
政策全面寬鬆 大城市樓市回暖
兩星期前，人民銀行才調低首套二套房貸首付，這招是猛招。日前財政部發布《關於調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》﹕（一）首套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上減按1.5%的稅率；（二）二套房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，90平方米以上減按2%的稅率征收契稅；（三）購買滿2年房屋出售免征營業稅。北上廣深營業稅以及首套房90平米以上契稅不作調整。政策如此密集，政策釋放的節奏和頻度確實超出市場預期，體現當前管理層對於去庫存、穩投資、穩經濟的堅決態度，當然中國三四線城市的樓市還是很差。對於大部分不具備產業支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，簡單的加槓桿效果有限，全國結構性分化的特點將更加突出，一二線城市為王。
深港樓價 此消彼長
反觀香港樓市，整體房地產市場卻是慘不忍睹，實際樓市價格應該已經從高位跌了15%，而且現在根本沒什麼成交，成交差過SARS期間，如果想成交，麻煩誠意減價多5%（至少）。反映二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）現在是130.58，見63周新低。新地（0016）剛開了一個元朗新盤，直接比不久前長實地產（1113）附近開的新盤價格低了15%，這還不算新地樓比長實樓的溢價，實用呎價1萬港元不到，比附近二手價格還低5%。香港住宅樓應該已經進入螺旋下降通道，應該不會如1998那次恐怖，但從高位下調三成至四成，應該在劫難逃，也就是會跌多15％到20%。
對香港住宅樓市，我覺得會跌，可倒也不是絕望。跌了以後三五年應該也會反彈，不至於比內地一線城市低太多吧！龍淵子最絕望的是香港零售和店面租金，應該算玩完，整體調整應該是三五年的，不少地方租金我懷疑跌一半以上最少，而且不知道未來如何反彈。
港陷政治死結 本土精英也離棄
朋友阿鴻說香港租務股（landlord）股價已經反映了什麼50%凈資產折讓，什麼跟歷史紀錄比已經超便宜。另外一個理論是什麼發展商的passing rent不同spot rent，暫時影響不大。阿鴻，你這是腦袋固化，跟歷史比？問題是現在香港根本已經不是以前的香港，現在的香港功能被動喪失一大半，香港已經陷入深深的政治困境，完全對立，破是肯定的，立是未知的。港人在玩的是一種「自我悲憤的自殘游戲」。社會本土精英也已經放棄了香港，如超人。
龍淵子這期在澳洲休假，體驗到中國人大水漫灌全世界的情况，澳洲到處是中國遊客，目測應該佔了一半以上。澳洲本地人也坦然接受，墨爾本悉尼到處用中文歡迎遊客，龍淵子租的度假屋房間竟然提供魚泉榨菜和擔擔面，這就是態度！賺人家的錢，人家又沒什麼不對，就喊打喊殺，什麼道理？
中港矛盾 已屆老百姓對老百姓
龍淵子這次放假也體會了中港百姓矛盾的深化，這次是大陸老百姓也對香港很反感、很憤怒，當然香港人可以不在乎。龍淵子邀請的澳洲導演是上海人，住在澳洲30年，在香港也住過兩年，這位仁兄一路跟我朋友不停批評香港人，搞得龍淵子非常難堪。最讓龍淵子驚訝的是在企鵝島，一家香港人，爸爸看着很有素養，女兒看着就一般般，等企鵝上岸的時候那女兒就一直在說大陸人怎樣怎樣，後來還跟旁邊的阿差一起說大陸人怎樣差，怎樣野蠻。哎！可問題是全場大陸人佔了遊客一般以上，所有東西都是英中兩版本。那個爸爸都受不了，對女兒說「你有完沒完，跟印度人說什麼」。看來中港矛盾現在已是老百姓對老百姓，那香港可就難辦了。這也是我對香港零售和租務這麼悲觀的原因。最後簡單來說，投資者可以考慮買入中海外（0688）、華潤置地（1109）或融創（1918）。港股地產和零售，除了個別外，其他已經沒什麼意義。
[龍淵子 清源茶舍]
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