2016年02月18日 06:35
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【明報專訊】農曆新年假期期間，日圓發揮資金避難所作用，兌美元匯價一度升破112水平。安泓投資有限公司首席投資總監楊書健認為，日圓目前價格再大幅貶值空間不大，加上2020年日本主辦奧運令市場憧憬資產價格上升，海外投資者如買入作3至5年長線投資，現時入市料可受惠於日圓匯率升值前景，又指全球央行過去近8年不斷向市場「放水」，部分資金亦流入日本這個亞洲區內少數的成熟房地產市場，大量資金爭奪核心區優質資產，令其價格不斷上升。雖然房產價格處於上升軌，一些主要投資大阪、名古屋等二線城市物業價格升幅溫和，相關房託仍然有利可圖。
日本財務大臣麻生太郎上周五表示，政府將採取必要措施應對日圓匯率波動。較早前，日本政府已推出負利率政策，務求把日圓保持在弱勢水平以支持出口及旅遊業。 當地銀行職員表示，長年經濟低迷令日本人普遍置業興趣不大，置業需求主要來自中國人投資購房，以及打算利用2020年東京主辦奧運會的機會炒樓的投機者。至於負利率政策主要針對日本銀行的中央準備資金和國債，他表示，雖然各大銀行已開始降低房貸利息，但本地買樓風氣一般，加上日本大銀行對貸款予海外投資者置業持審慎態度，因此負利率並沒有明顯刺激置業。
負利率增日銀行借按揭意欲
雖然對推動散戶置業作用有限，但康宏國際地產物業部門行政總裁張永達表示，負利率令日本銀行更積極進行投資及借貸，借錢置業成本亦大幅下降，有利當地房託發展，「日本的情况和中國類似，過往量寬措施之後，錢只是停留在銀行的層面，沒有被借出，即使銀行投資也是買國債。現在日本十年期國債息率已跌至負數，為了避免罰息，銀行更樂意把資金借給有抵押品的企業或投資房地產」。
東京投資前景排名第一
城市土地學會及羅兵咸永道去年12月發表的「2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告」表示，東京及大阪分別被房地產專業人士評為今年投資前景排名第一及第四的城市，東京更同時在發展前景中位居榜首，主要受惠於市場的深度以及流動性極高。報告顯示，日本和澳洲是亞洲當中較成熟的房地產市場，機構投資者為了確保資產價值不會因各央行量寬而下跌，位處核心區域的房地產即使因價格上升而回報率下降，仍然因資產質素優良而受到追捧。楊書健認為，與香港及新加坡相比，日本房託目前折讓較少，但由於預計經濟前景穩定，仍然值得投資。他表示，日本房地產市場頗為兩極化，房託是否值得投資很視乎基金內的資產質素，擁有最高質素物業的房託，息率回報會較低，「如果東京甲級寫字樓嘅回報低過3厘，房託回報水平差唔多。不過如果普通質素的商廈，整棟買回報卻有6厘」。
張永達表示，日本擁有全球第二活躍的房託市場，僅次於美國，擁有物業的種類除了辦公室和酒店，更有商舖、貨倉、醫療保健等。他表示，東京一線的物業價格高昂，令以租金收入作派息的房託回報率有限；反而大阪、名古屋、福岡等地區物業價格升幅較小，回報率及發展潛力也較高。根據日本政府觀光局的資料，去年12月的旅客人數比前年同期上升43.3%，2015年的外國旅客人數更達到1973萬人次的新高。
日房託種類多 投資方便
楊書健表示，投資者可透過網上證券交易網站，和買賣日本股票一樣，只需要有日本股票戶口就可以進行買賣。雖然日本房託不少資料也是以日文撰寫，但每年公布的結算報告亦有提供英文版本。除了直接投資當地房託，不少環球或亞洲房地產基金均有日本房託成分，本港最近亦有推出投資日本商業房地產的私募基金。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
日本財務大臣麻生太郎上周五表示，政府將採取必要措施應對日圓匯率波動。較早前，日本政府已推出負利率政策，務求把日圓保持在弱勢水平以支持出口及旅遊業。 當地銀行職員表示，長年經濟低迷令日本人普遍置業興趣不大，置業需求主要來自中國人投資購房，以及打算利用2020年東京主辦奧運會的機會炒樓的投機者。至於負利率政策主要針對日本銀行的中央準備資金和國債，他表示，雖然各大銀行已開始降低房貸利息，但本地買樓風氣一般，加上日本大銀行對貸款予海外投資者置業持審慎態度，因此負利率並沒有明顯刺激置業。
負利率增日銀行借按揭意欲
雖然對推動散戶置業作用有限，但康宏國際地產物業部門行政總裁張永達表示，負利率令日本銀行更積極進行投資及借貸，借錢置業成本亦大幅下降，有利當地房託發展，「日本的情况和中國類似，過往量寬措施之後，錢只是停留在銀行的層面，沒有被借出，即使銀行投資也是買國債。現在日本十年期國債息率已跌至負數，為了避免罰息，銀行更樂意把資金借給有抵押品的企業或投資房地產」。
東京投資前景排名第一
城市土地學會及羅兵咸永道去年12月發表的「2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告」表示，東京及大阪分別被房地產專業人士評為今年投資前景排名第一及第四的城市，東京更同時在發展前景中位居榜首，主要受惠於市場的深度以及流動性極高。報告顯示，日本和澳洲是亞洲當中較成熟的房地產市場，機構投資者為了確保資產價值不會因各央行量寬而下跌，位處核心區域的房地產即使因價格上升而回報率下降，仍然因資產質素優良而受到追捧。楊書健認為，與香港及新加坡相比，日本房託目前折讓較少，但由於預計經濟前景穩定，仍然值得投資。他表示，日本房地產市場頗為兩極化，房託是否值得投資很視乎基金內的資產質素，擁有最高質素物業的房託，息率回報會較低，「如果東京甲級寫字樓嘅回報低過3厘，房託回報水平差唔多。不過如果普通質素的商廈，整棟買回報卻有6厘」。
張永達表示，日本擁有全球第二活躍的房託市場，僅次於美國，擁有物業的種類除了辦公室和酒店，更有商舖、貨倉、醫療保健等。他表示，東京一線的物業價格高昂，令以租金收入作派息的房託回報率有限；反而大阪、名古屋、福岡等地區物業價格升幅較小，回報率及發展潛力也較高。根據日本政府觀光局的資料，去年12月的旅客人數比前年同期上升43.3%，2015年的外國旅客人數更達到1973萬人次的新高。
日房託種類多 投資方便
楊書健表示，投資者可透過網上證券交易網站，和買賣日本股票一樣，只需要有日本股票戶口就可以進行買賣。雖然日本房託不少資料也是以日文撰寫，但每年公布的結算報告亦有提供英文版本。除了直接投資當地房託，不少環球或亞洲房地產基金均有日本房託成分，本港最近亦有推出投資日本商業房地產的私募基金。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
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