高健：為了國家 買地起樓

【明報專訊】近期，央企或以央企為首的聯合體，掀起土地市場「地王」新旋風。


9月23日，中海地產競得南京城北G34地塊，每平方米22,373元（人民幣，下同）的樓面價，成功晉升為南京新單價地王。10月28日，保利拿下南京河西G39地塊，樓面價紀錄即刷新至每平方米24,026元。


10月20日，葛洲壩投得北京豐台區花鄉樊家村地塊，以樓面價7.5萬元成為北京最新單價地王。11月12日，保利、首開聯合體奪得朝陽區常營一地塊，樓面價約6.7萬元郎怴A單價位列北京交易史上第三。


央企開發商的困境

現狀背後原因眾多：三四線城市樓盤存貨量大，資金回流一二線城市；分稅制下，地方政府仍需通過賣地維持財政收入；寬鬆的流動性推高資產價格；銀行、信託、股市等融資渠道不暢，中小民營房企資金匱乏；房地產行業已走過巔峰，新增資本進入熱情減弱……

不過，似乎更多的人把眼光聚焦了在「央企」上，質疑為何勝出的總是央企，擔心資源壟斷會加劇，甚至揣測央企與地方政府意圖推高房價。但若換個角度，也許看到的是央企開發商的困境。


隨着地產市場逐漸趨於飽和，單一「開發——銷售」的經營模式幾乎走到盡頭。萬科這兩年忙着轉型，半年報中稱「將由提供單一住宅產品，轉向提供基於生活幸福感的全系列服務；由單一即售型不動產開發，轉向多種資產管理與價值提升」；其高級副總裁張紀文最近在一次發布會上展示公司「八爪魚」戰略，傳統的住宅業務將只是八分之一，其餘觸角還包括：萬科驛、萬科派、萬科雲、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅，涉及教育、養老、互聯網等多個領域。


萬科可以轉型，或許應該感謝華潤持股比例有限。若是徹頭徹尾的央企開發商，套着國有資本的緊箍罩，可不敢隨便轉型。所以，也只好乖乖增加土地儲備，至少保證公司可以繼續生存下去，至於高價地塊開發出來的樓盤怎麼賣，就是三四年後的事，與當下無關。


再換個角度看，央企開發似還有些「為國拿地造樓」的意思。雖然房地產行業已不再被稱為「支柱型」產業，但其產業鏈長、影響廣，再加上與地方政府、金融體系休戚相關，若此時止步，於國於民有弊無利。


細細想來，這也許只是一個縮影，國企效率低下、創新不足、體量過大難以掉頭，又頭戴運營國有資本的緊箍罩，各方掣肘下，國企未來發展之路究竟在何方，留給改革的空間和時間到底有多大，實在不好預測。央企開發商之所以被推到風口浪尖，只是因為樓價牽動各方神經，媒體才有興趣連篇累牘地報道。可是，其他行業的國企，又何嘗沒有面臨「為國經營」的難題，但又有幾個人真正在乎呢？


作者是內地資深傳媒人