2015年11月14日 06:35
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【明報專訊】由前特首董建華牽頭成立的「團結香港基金」，日前由基金顧問王于漸教授提出「補貼置業計劃」的建議，除重提王教授一直推動的公屋可租可買外，並建議將來居屋及公屋業主以折扣購入單位時，可即時將涉及未付的補價鎖定，令補價不會隨樓價上升而飈升，如此可鼓勵業主在樓價升了後也仍然有能力和有意欲補價，做真正業主，並可完全分享樓價因經濟增長而上升所帶來的好處。
有關的補貼置業計劃，王于漸的好友雷鼎鳴教授形容為等同政府提供一種「認購期權」，令公屋及居屋業主不怕因在樓價低時未有補價，日後樓價升了才補價賣樓，便要同政府分身家，更能好好規劃未來。而王于漸則指出，有關業主因早已早鎖定補價，樓價升了會更願意去補價，而出售單位也能套現較多而較容易轉買私樓，令樓市資源分配更順暢，而當其願意補價出售公屋和居屋單位，也令有關房屋的放盤增加，令有需要人士可以購入上車。
新居屋鎖定補價 保持單位流通
筆者就覺得，如有關建議，能配合何濼生教授一直提倡的讓所有香港人，一生人都有權利購入樓價與港人收入掛鈎的公屋或屋居，並同時可以鎖定補價，則這種沒有屆滿期限的認購期權，就可徹底改變港人因恐懼樓價長升長有，而要急於高價搶樓的恐慌心態，就能對穩定樓價產生強大作用。
其實，團結香港基金在推出「補貼置業計劃」的報告裏頭，有不少其他數據值得細閱。筆者認為，雖然香港樓價十多年來大漲小回，至令樓價高企，其實只是反映問題一面，而另一面或更深層次的問題，乃是港人中位收入自1999至今僅升了41％，但樓價卻升了157％，樓價升幅接近收入升幅2.8倍（圖2），令到只有相對高收入才能購入私樓，而當樓價升了後，有樓和冇樓的財富差距便進一步擴闊，令貧富懸殊惡化，才是更需要解決的問題。
另外，當私樓樓價升至一般人也難以負擔的時候，未能置業的人士，便唯有租樓住，又或繼續住在公屋，而這也漸反映在居住於公屋的人士，屬低收入的比例在不斷上升﹕1976年時，居住在公屋而收入屬最低四分之一的人口佔24.5％，到了2011年已升至48.4％；而在1976年，居住在公屋而收入屬第二最低的25％至50％人口組別，比例也由28.8％升至31.6％（圖1）。這是否代表愈窮便要住公屋，抑或住公屋的將變得更貧窮？
近年不少大學生在學期間便已申請公屋，更有報道指一些大學畢生為了不喪失申請公屋資格，竟然不願意去找較高收入的工作，甚至叫僱主要不加薪到超過某個水平。若是如此，或會進一步加劇公屋戶貧窮化的現象。
乏土地供應 也影響醫療
香港樓價升幅遠遠拋離港人中位收入增長，原因之一應和房屋供應長時間緊絀有關，而房屋供應不足，自然又和土地供應受限的關係密切。過往，香港土地的重要來源為移山填海，但隨環保意識抬頭，社會變得愈來愈政治化，填海造地在10多年以前便大幅減少至近乎停頓（圖3），至於如開發未發展區如綠化地或郊野公園，更是阻力重重，而當土地供應減少，房屋供應又如何可以大幅增加？
大家不要以為土地供應不足，只會影響住宅價格，其實建新醫院也要有土地，近10多年來，香港沒有新醫院落成，但人口增加兼老化，對醫療的需求不斷在增加，以至公立醫院的新症輪候中位時間要不斷被拉長，由2010至11年年度的約25星期，到2014至15年度已拉長至約47星期，足足拉長了接近一半（圖4），大家說恐怖不恐怖？
恒大購華置總部 似財技多於物業買賣
華人置業（0127）日前宣布，以125億元代價將灣仔美國運通大廈售予恒大地產（3333），每呎樓面價3.6萬元，呎價和金額都破了香港商廈交易的新高。有趣的是，華置罕有為恒大提供長達6年的付款期，華置會在簽訂買賣協議後5日，先收取訂金12.5億元，繼而在物業成交後再收取37.5億元；總代價餘額則分6年，每年支付12.5億元。恒大將以內部資源及按揭，完成收購項目的交易。
筆者看到有關條款，覺得這宗交易似是財技多於物業買賣，即是恒大僅只付出四成樓價，就可控有125億元的物業並收取租金，而若將租金按已投入資金計算，其租金相對已投入資本的回報率在初初數年可較一般交易高出一倍多，另外，也能將恒大的資產槓桿大為提升，如恒大能將物業進一步透過按揭融資，其槓桿效應會更大。
至於華置，雖然現金回籠慢了，也已先收了50億元墊底，並能以高價售出物業套現。其暫時仍未收足的樓價，就當是變相提供按揭來收高息，未必差過收租。
明報記者 陸振球
有關的補貼置業計劃，王于漸的好友雷鼎鳴教授形容為等同政府提供一種「認購期權」，令公屋及居屋業主不怕因在樓價低時未有補價，日後樓價升了才補價賣樓，便要同政府分身家，更能好好規劃未來。而王于漸則指出，有關業主因早已早鎖定補價，樓價升了會更願意去補價，而出售單位也能套現較多而較容易轉買私樓，令樓市資源分配更順暢，而當其願意補價出售公屋和居屋單位，也令有關房屋的放盤增加，令有需要人士可以購入上車。
新居屋鎖定補價 保持單位流通
筆者就覺得，如有關建議，能配合何濼生教授一直提倡的讓所有香港人，一生人都有權利購入樓價與港人收入掛鈎的公屋或屋居，並同時可以鎖定補價，則這種沒有屆滿期限的認購期權，就可徹底改變港人因恐懼樓價長升長有，而要急於高價搶樓的恐慌心態，就能對穩定樓價產生強大作用。
其實，團結香港基金在推出「補貼置業計劃」的報告裏頭，有不少其他數據值得細閱。筆者認為，雖然香港樓價十多年來大漲小回，至令樓價高企，其實只是反映問題一面，而另一面或更深層次的問題，乃是港人中位收入自1999至今僅升了41％，但樓價卻升了157％，樓價升幅接近收入升幅2.8倍（圖2），令到只有相對高收入才能購入私樓，而當樓價升了後，有樓和冇樓的財富差距便進一步擴闊，令貧富懸殊惡化，才是更需要解決的問題。
另外，當私樓樓價升至一般人也難以負擔的時候，未能置業的人士，便唯有租樓住，又或繼續住在公屋，而這也漸反映在居住於公屋的人士，屬低收入的比例在不斷上升﹕1976年時，居住在公屋而收入屬最低四分之一的人口佔24.5％，到了2011年已升至48.4％；而在1976年，居住在公屋而收入屬第二最低的25％至50％人口組別，比例也由28.8％升至31.6％（圖1）。這是否代表愈窮便要住公屋，抑或住公屋的將變得更貧窮？
近年不少大學生在學期間便已申請公屋，更有報道指一些大學畢生為了不喪失申請公屋資格，竟然不願意去找較高收入的工作，甚至叫僱主要不加薪到超過某個水平。若是如此，或會進一步加劇公屋戶貧窮化的現象。
乏土地供應 也影響醫療
香港樓價升幅遠遠拋離港人中位收入增長，原因之一應和房屋供應長時間緊絀有關，而房屋供應不足，自然又和土地供應受限的關係密切。過往，香港土地的重要來源為移山填海，但隨環保意識抬頭，社會變得愈來愈政治化，填海造地在10多年以前便大幅減少至近乎停頓（圖3），至於如開發未發展區如綠化地或郊野公園，更是阻力重重，而當土地供應減少，房屋供應又如何可以大幅增加？
大家不要以為土地供應不足，只會影響住宅價格，其實建新醫院也要有土地，近10多年來，香港沒有新醫院落成，但人口增加兼老化，對醫療的需求不斷在增加，以至公立醫院的新症輪候中位時間要不斷被拉長，由2010至11年年度的約25星期，到2014至15年度已拉長至約47星期，足足拉長了接近一半（圖4），大家說恐怖不恐怖？
恒大購華置總部 似財技多於物業買賣
華人置業（0127）日前宣布，以125億元代價將灣仔美國運通大廈售予恒大地產（3333），每呎樓面價3.6萬元，呎價和金額都破了香港商廈交易的新高。有趣的是，華置罕有為恒大提供長達6年的付款期，華置會在簽訂買賣協議後5日，先收取訂金12.5億元，繼而在物業成交後再收取37.5億元；總代價餘額則分6年，每年支付12.5億元。恒大將以內部資源及按揭，完成收購項目的交易。
筆者看到有關條款，覺得這宗交易似是財技多於物業買賣，即是恒大僅只付出四成樓價，就可控有125億元的物業並收取租金，而若將租金按已投入資金計算，其租金相對已投入資本的回報率在初初數年可較一般交易高出一倍多，另外，也能將恒大的資產槓桿大為提升，如恒大能將物業進一步透過按揭融資，其槓桿效應會更大。
至於華置，雖然現金回籠慢了，也已先收了50億元墊底，並能以高價售出物業套現。其暫時仍未收足的樓價，就當是變相提供按揭來收高息，未必差過收租。
明報記者 陸振球
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