2015年10月12日 06:35
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【明報專訊】陸：湯先生有好多舖，怎樣看目前市道？
湯：2012年好多人說樓價跌，但當時集團旗下寫字樓商舖豪宅全部租出，零空置。但去年我們與租客傾租約有困難，所以我去年有決定，親自與大租客傾，與舊租的租金大約平手或加3%至5%，便全部續約。因為租客知道今年市道如何，簽約一般三加二，即是5年租約，他們今年可以趁市淡裝修，再睇未來幾年。
施：這便是有先見之明。
湯：影響樓價的最大因素不是供應及利息，而是經濟。若經濟好，加息或供應多都頂得住。目前不利因素已浮現，自由行少了……QE（量化寬鬆）如出雙糧，但人們已經大花筒慣了，用QE找數，但環球經濟其實不太好，所以金銀銅鐵錫都跌價。
施：因為內地經濟不好，減少對原材料需求。
湯：鮑魚又跌，青邊鮑又跌。我覺得一般人不理解為何經濟差可以令樓價跌，跟他們說加息及供應因素，才會認同。
施：普通人最緊要份工，有工做就不怕。
陸：本港70萬人從事零售業或旅遊相關行業，連大好友林奮強都驚第四季香港經濟會衰退。
施：經濟衰退我唔敢包，但明年加人工肯定不理想。今年全年計經濟仍有些許增長，第四季增幅會似有實無。
陸：林奮強說2009至2014年港人收入升33%，樓價焉能不升？若人工升幅放緩，樓價也不會升到「把把聲」啦。
施：我不覺得（樓價）與人工升幅有很大關係，目前（樓市）是由貨幣泡沫、而非地產泡沫帶動，地產泡沫是貨幣泡沫造成的。
陸：要講樓市部署，湯先生說過「逢三退一」，何解？
湯：我說的是個人投資策略，我每年會拿出公司所有物業的數據出來，然後搵10%租金不濟或空置率高的物業出來，囑同事今年要賣走這些樓。這是十件退一件的策略。
施：即是減持質素較差的，換入較好的。
湯：因為市道好的時候，比較差的物業亦走到貨，所以我提出逢三退一，去年市况這麼好，大家為何不逢三退一，將比較差的物業放走？
施：市差時才知甚麼是差的物業！
湯：也不一定，例如低層便是較差的物業。另外，逢三退一亦是做生意方法，做生意講求靈活，要在市場有買有賣，市場才會活。我們退回這些物業出去，市場才有新物業拿番出來，逢三退一對市場的影響便是這樣。另外，我讀過施永青的四三二一投資策略，基本上我是同意的。但我覺得升市容易做，跌市比較難，跌市怎麼辦呢？
股市跌反而掃貨
施：我管理自己財富會定下比例，每隔一段時間均會買賣相關資產，以維持這比例。目前的比例是四三二一，是進攻型，當經濟好的時間適合，即是四成物業，三成股票、兩成現金或債券、一成黃金。為什麼呢？四成係樓，因為我做此行，我熟悉，亦覺得樓容易管理，所以四成物業；三成股票因為看好經濟，生意有得做，買中好公司好股票會升，但股票不易玩，並非所有人應持有這麼高比例的股票；兩成現金或債券，收入穩定的。持有一成黃金，因為我驚貨幣系統出事，若真的話，持有黃金起碼渣都有得剩。
現在出現的情况是股票大跌，好多人見到股票跌便賣貨，不夠膽揸得多，我的情况不同，股票跌，我物業比例由四成漸漸升至五六成，便沽物業買入股票。我唔係得個講字，這幾年我是不斷沽物業。有些人話我對短期表現不好的資產愈跌愈買很奇怪，但這樣做的話，資產配置才可達到自己想要的比例。例如黃金本來佔組合一成，早前跌至半成，我便增持黃金至佔資產組合一成。而且有時賣樓是有困難的，所以不可以等最高位才賣。在高位分批減持，可避免像有些人邊瓣旺便買邊瓣，結果揸得最多是見頂時，一賴嘢就好傷，樓亦是如此，往往持有太多樓便是見頂時。
陸：著名投資者麥嘉華建議上述資產各自揸25%。
施：那麼他是不知道做甚麼好，失方向。
湯：同意。
陸：若其他資產看跌，會否揸多點現金？例如提高至20%？
通縮倘來臨 Cash is king
施：若通縮來臨，cash is king（現金為王），因為通縮你買甚麼都死。
湯：現在我覺得也是cash is king，一則一旦被銀行追數可頂得住，二則等物業跌價後可趁低吸納。
施：即是你認為是通縮，所以你揸多點cash？
湯：Cash佔兩成。
施：那麼，如果計入樓宇的負債，差不多沒有cash。
湯：同意。我們的樓借兩成錢，但股票不多，10%以內。
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湯：2012年好多人說樓價跌，但當時集團旗下寫字樓商舖豪宅全部租出，零空置。但去年我們與租客傾租約有困難，所以我去年有決定，親自與大租客傾，與舊租的租金大約平手或加3%至5%，便全部續約。因為租客知道今年市道如何，簽約一般三加二，即是5年租約，他們今年可以趁市淡裝修，再睇未來幾年。
施：這便是有先見之明。
湯：影響樓價的最大因素不是供應及利息，而是經濟。若經濟好，加息或供應多都頂得住。目前不利因素已浮現，自由行少了……QE（量化寬鬆）如出雙糧，但人們已經大花筒慣了，用QE找數，但環球經濟其實不太好，所以金銀銅鐵錫都跌價。
施：因為內地經濟不好，減少對原材料需求。
湯：鮑魚又跌，青邊鮑又跌。我覺得一般人不理解為何經濟差可以令樓價跌，跟他們說加息及供應因素，才會認同。
施：普通人最緊要份工，有工做就不怕。
陸：本港70萬人從事零售業或旅遊相關行業，連大好友林奮強都驚第四季香港經濟會衰退。
施：經濟衰退我唔敢包，但明年加人工肯定不理想。今年全年計經濟仍有些許增長，第四季增幅會似有實無。
陸：林奮強說2009至2014年港人收入升33%，樓價焉能不升？若人工升幅放緩，樓價也不會升到「把把聲」啦。
施：我不覺得（樓價）與人工升幅有很大關係，目前（樓市）是由貨幣泡沫、而非地產泡沫帶動，地產泡沫是貨幣泡沫造成的。
陸：要講樓市部署，湯先生說過「逢三退一」，何解？
湯：我說的是個人投資策略，我每年會拿出公司所有物業的數據出來，然後搵10%租金不濟或空置率高的物業出來，囑同事今年要賣走這些樓。這是十件退一件的策略。
施：即是減持質素較差的，換入較好的。
湯：因為市道好的時候，比較差的物業亦走到貨，所以我提出逢三退一，去年市况這麼好，大家為何不逢三退一，將比較差的物業放走？
施：市差時才知甚麼是差的物業！
湯：也不一定，例如低層便是較差的物業。另外，逢三退一亦是做生意方法，做生意講求靈活，要在市場有買有賣，市場才會活。我們退回這些物業出去，市場才有新物業拿番出來，逢三退一對市場的影響便是這樣。另外，我讀過施永青的四三二一投資策略，基本上我是同意的。但我覺得升市容易做，跌市比較難，跌市怎麼辦呢？
股市跌反而掃貨
施：我管理自己財富會定下比例，每隔一段時間均會買賣相關資產，以維持這比例。目前的比例是四三二一，是進攻型，當經濟好的時間適合，即是四成物業，三成股票、兩成現金或債券、一成黃金。為什麼呢？四成係樓，因為我做此行，我熟悉，亦覺得樓容易管理，所以四成物業；三成股票因為看好經濟，生意有得做，買中好公司好股票會升，但股票不易玩，並非所有人應持有這麼高比例的股票；兩成現金或債券，收入穩定的。持有一成黃金，因為我驚貨幣系統出事，若真的話，持有黃金起碼渣都有得剩。
現在出現的情况是股票大跌，好多人見到股票跌便賣貨，不夠膽揸得多，我的情况不同，股票跌，我物業比例由四成漸漸升至五六成，便沽物業買入股票。我唔係得個講字，這幾年我是不斷沽物業。有些人話我對短期表現不好的資產愈跌愈買很奇怪，但這樣做的話，資產配置才可達到自己想要的比例。例如黃金本來佔組合一成，早前跌至半成，我便增持黃金至佔資產組合一成。而且有時賣樓是有困難的，所以不可以等最高位才賣。在高位分批減持，可避免像有些人邊瓣旺便買邊瓣，結果揸得最多是見頂時，一賴嘢就好傷，樓亦是如此，往往持有太多樓便是見頂時。
陸：著名投資者麥嘉華建議上述資產各自揸25%。
施：那麼他是不知道做甚麼好，失方向。
湯：同意。
陸：若其他資產看跌，會否揸多點現金？例如提高至20%？
通縮倘來臨 Cash is king
施：若通縮來臨，cash is king（現金為王），因為通縮你買甚麼都死。
湯：現在我覺得也是cash is king，一則一旦被銀行追數可頂得住，二則等物業跌價後可趁低吸納。
施：即是你認為是通縮，所以你揸多點cash？
湯：Cash佔兩成。
施：那麼，如果計入樓宇的負債，差不多沒有cash。
湯：同意。我們的樓借兩成錢，但股票不多，10%以內。
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