覓優質盤 看人口基建經濟

【明報專訊】除了港人外，海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global，定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露，受惠於眾多利好因素，集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元（圖2），今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。


朱潔瑩表示：「我們老闆Tim Murphy是英國人，在香港居住逾20年，他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業，惟無時間作盡職審查，故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金，保證一段時間內可銷售某一數目的單位，若有關單位最後未能向外銷售，便由IP Global買入。」


富戶棄中港股 換外地樓

自2013年加入IP Global以來，朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤，她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資，她以東京為例解釋道：「第一是人口（Population），若某一地方有人口增長，例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京，其樓價有『剛性』需求，自然看好；第二是基建（Infrastructure），東京將舉辦2020年奧運會，將興建很多公路及鐵路，交通方便自然吸引更多人入住；第三是經濟表現（Economy），若有很多人在某一城市工作，自然有居住需求，空置率便會低，租金回報率便有保障。」


除了息口及匯價因素外，朱潔瑩認為，海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋，近日中港股市大幅波動，很多高資產值的投資者聞股色變，轉買磚頭保值：「很多有錢人目前不敢再買股票，但持有現金收息回報又超低，所以最好都係買樓收租。何况借七成按揭買樓很平常，但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股，過去幾個月已被斬倉，所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後，外國人在港買樓要繳交很多稅項，加上香港樓價格高企，所以他們近月已增加轉買外國樓。」


經濟轉差 港樓宜減磅

房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示，一般投資者都有本土偏好，即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過，他認為美國加息在即，反映經濟轉強，料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升；相對之下，香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期，日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息，屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此，楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業，應趁目前本港樓價處於歷史高位，加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值，沽出部分港樓轉買海外物業。


楊書健總結：「本港樓市像其他資產一樣，一定有升跌周期，我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌，所以投資者若希望持有房地產長線收租，目前應盡量投資不同地區的物業。」