觀人流 察經濟

【明報專訊】筆者每次出訪外國，都會實地考察。短期目的是觀察經濟情况：人流跟半年前相比，有沒有減少？實際付款購物的人龍，有沒有變短？這種實地考察，一般都能看出經濟短暫強弱，再配合由上而下的數據及政策分析，一般可以看出經濟狀况的好壞。上周筆者出差新加坡，就看到不錯的人流，當地經濟似乎比香港平穩。


另外，觀察外地的商場，有時候能看出有趣的佈局。商場的最終目的是吸引人流，促進消費，看似平凡的佈局，背後每每下了很多工夫。新加坡跟香港的經濟體系雖然類似，但是細節卻個別發展。當地商場的佈局，就很不一樣了。


新加坡美食跟香港類似，新加坡的地下鐵路系統十分發達。不少商場，均有冷氣通道直達地鐵站。到過新加坡的讀者，也許會留意到很多這類型的通道，最近都加建成食物廣場(food court)，售賣中、印、馬、洋，甚至近年興起的港台日韓食物。反而香港商場常見的餐廳，在新加坡都屬於較高消費，只有在中高檔的商場才會出現。


星洲人愛吃 商場通道多美食

走在新加坡的商場通道上，需要經過一列又一列的美食。尤其是新加坡天氣炎熱，各種消暑食物，的確很吸引。筆者就不只一次實地考察途中，敵不過美食的誘惑。跟新加坡的業界朋友說起，他們意見一致地認為新加坡人比較愛吃，在主要通道上賣吃的，往往能吸引人流。部份群眾，甚至會為了一杯奶茶、一碗刨冰到訪商場，並且在吃完以後，留在商場消費。


再舉一個例子，筆者在新加坡，就到訪過一家遊戲機舖，佔地是某商場的地庫全層。事前已有情報，退休人士佔該場所收入一半以上，故此筆者特意選擇星期一的下午二時到訪。


結果一如傳說所言，整家遊戲機舖，都被銀髮族所佔據，下午二時幾乎座無虛席。部分遊戲，如麻雀機及釣魚機，屬於靜態遊戲，就吸引了年齡最大的銀髮族。十年前風行全亞洲的跳舞機，亦吸引了相對年輕的退休人士。其中一位年約五十歲的師奶，甚至現場表演了完美過關。她的熟練程度，假如沒有經過長時間練習，根本不可能。


這家遊戲機舖，白天照顧了退休人仕，到了晚上則照顧了白領及學生。正因為它的客源夠廣，故此它能產生可觀的租金，成為商場的主要租戶。


投資海外資產 強化在地知識

做生意的老廣府人，都喜歡說：唔熟唔做。就算同樣是管理商場，各地民情不一，就不容易掌握每個地方的細節。上文提到的兩個例子，在新加坡以外就不一定行得通。同樣，外地管理人到了新加坡，一時三刻亦未必能摸準這類細節。所以就算一樣是營運商場，在地知識乃是成功要點。


房託購買海外資產並非不可，但必需花時間資源去建立在地知識。澳洲最大的房託，就成功進駐美國巿場，但它的美國團隊，幾乎跟澳洲總公司一樣大。故此，再大型的房託或發展商，國際化亦只能兼顧三數個巿場，再多則恐怕管理不來。如何選擇巿場，繼而在選擇好的巿場深化競爭力，乃是每一個房託團隊必需認真思考的問題。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]