2015年09月14日 06:35
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【明報專訊】內地8月份新增貸款遜預期，但貨幣供應M1卻連續兩個月顯著加速增長，由6月的4.3%升至7月的6.6%，8月更加速至9.3%，這是一個很罕見的現象。一般來說，M1增長與通脹、經濟企業活動關係較大，這是否意味經濟正在企穩？暫時又看不到這個情况。另一可參考的是M1與M2之間的增速差距，每當差距收窄，甚至M1增速超過M2的時間，股市定必極度繁榮，2006、2007年，又或是2009年、2010年皆如此（見圖）。
M1與M2增速差距收窄 股市定必繁榮
何解M1顯著回升，筆者亦找不到答案。M1就是流通鈔票加企事業單位活企存款，通常是年初因農曆年關係，現金需求大增，又或是經濟活動頻繁，企業收支金額激增才會出現。因此，M1急升，若非年初便是經濟好，股市亦會強勢。事實上，2006年M1和M2增速不斷收窄，到10月份正式超過M2增速後，上證指數升勢一發不可收拾，由1200點直撲上6000點大關，而2009、2010年亦在4萬億推動下，同樣表現強勁。
現時M1增速仍低過M2，但過去兩個月的情况卻極為異常，以往只在年初因農曆年關係而才急增的M1，竟然在經濟差（PPI已連續42個月負增長，最新更跌5.9%）的環境下激增。與此同時通脹亦升溫，雖然經濟學家均指食品推動，但撇除食品及能源亦升1.7%。感覺上有點事情發生了，而市場卻不知情。
近期媒體多報道減租潮，多以沙田第一城租金跌破10,000元大關為題，指經濟轉差開始拖累樓市，學者、專家多估計會進一步放緩。客觀環境確實不利樓市，但亦要留意，每年暑假為租務旺季，當高峰期過去，9月租金普遍按月回落。
根據差餉物業估價署資料，2014年8月，港島區A類單位每平米平均租金為437元，但到9月便急跌至388元。2013年8月為390元，到9月已回落至370元。當然，這也不是恒常定率，金融海嘯後，2009年及2012年便出現9月租金較8月更高的情况，故今次減租潮是否趨勢性，仍要觀察。
租金回報勢續跌
再以港島A類單位為例，今年7月份每平米租金最新臨時數字為432元，較2008年7月時的299元，累計升幅為44.5%，同期每平米樓價由63,839元升至150,836元，升136.3%，兩者的差距反映租金回報率下降，由以往的4.5厘至5厘，跌至當前僅3厘至3.3厘水平。
壓低租金回報率的原因眾多，諸如﹕持續低息環境；供不應求令樓價看漲，樓價升幅足以彌補低收益有餘，道理跟牛市時只看股價不看股息率一樣；投資者認為樓市只升不跌，至少很肯定不跌，租金回報率便逐漸走向無風險利率水平等。
很多時危機出現，都是市場視作無風險的資產，實際上並非如想像般安全，而在大家都安心的時間，又瘋狂加槓桿追回報，令出事時的風險放大，甚至引發系統性風險。海嘯前的次按、2011年的歐債危機皆是這樣爆發。當前本港樓市依然平穩，減租、劈價求售可能就是這幾單，暫難言出事，甚至近期連車位亦炒到飛起，逾百萬屬等閒事，幾百萬亦並非罕見。
然而長路有時盡，新興市場逐一倒下，連中國這隻大象近期亦甚為狼狽，背後就是資金飽食遠颺。一旦樓價升、租金收益率低的運作完全扭轉，情况同樣可以急轉直下。未來數年供應上升，中國經濟又欠佳，利率也趨升，若說明年租金回落5%至10%，筆者相信並非天方夜譚。以海嘯後租金和樓價變幅為1﹕3比率推斷，樓價壓力會相當大。
當然，這不會是線性發展，大部分業主持貨能力亦強，寧租不賣，大不了回報率低些。但當前回報率已低至3厘，再考慮到美國加息，回報率還能下跌多少？未來供應又趨升，會漸由賣方變為買方市場，到某一刻失業率升而供應又多，連空置率也上升時，各大小業主還是要面對現實。
[江宗仁 還看今朝]
M1與M2增速差距收窄 股市定必繁榮
何解M1顯著回升，筆者亦找不到答案。M1就是流通鈔票加企事業單位活企存款，通常是年初因農曆年關係，現金需求大增，又或是經濟活動頻繁，企業收支金額激增才會出現。因此，M1急升，若非年初便是經濟好，股市亦會強勢。事實上，2006年M1和M2增速不斷收窄，到10月份正式超過M2增速後，上證指數升勢一發不可收拾，由1200點直撲上6000點大關，而2009、2010年亦在4萬億推動下，同樣表現強勁。
現時M1增速仍低過M2，但過去兩個月的情况卻極為異常，以往只在年初因農曆年關係而才急增的M1，竟然在經濟差（PPI已連續42個月負增長，最新更跌5.9%）的環境下激增。與此同時通脹亦升溫，雖然經濟學家均指食品推動，但撇除食品及能源亦升1.7%。感覺上有點事情發生了，而市場卻不知情。
近期媒體多報道減租潮，多以沙田第一城租金跌破10,000元大關為題，指經濟轉差開始拖累樓市，學者、專家多估計會進一步放緩。客觀環境確實不利樓市，但亦要留意，每年暑假為租務旺季，當高峰期過去，9月租金普遍按月回落。
根據差餉物業估價署資料，2014年8月，港島區A類單位每平米平均租金為437元，但到9月便急跌至388元。2013年8月為390元，到9月已回落至370元。當然，這也不是恒常定率，金融海嘯後，2009年及2012年便出現9月租金較8月更高的情况，故今次減租潮是否趨勢性，仍要觀察。
租金回報勢續跌
再以港島A類單位為例，今年7月份每平米租金最新臨時數字為432元，較2008年7月時的299元，累計升幅為44.5%，同期每平米樓價由63,839元升至150,836元，升136.3%，兩者的差距反映租金回報率下降，由以往的4.5厘至5厘，跌至當前僅3厘至3.3厘水平。
壓低租金回報率的原因眾多，諸如﹕持續低息環境；供不應求令樓價看漲，樓價升幅足以彌補低收益有餘，道理跟牛市時只看股價不看股息率一樣；投資者認為樓市只升不跌，至少很肯定不跌，租金回報率便逐漸走向無風險利率水平等。
很多時危機出現，都是市場視作無風險的資產，實際上並非如想像般安全，而在大家都安心的時間，又瘋狂加槓桿追回報，令出事時的風險放大，甚至引發系統性風險。海嘯前的次按、2011年的歐債危機皆是這樣爆發。當前本港樓市依然平穩，減租、劈價求售可能就是這幾單，暫難言出事，甚至近期連車位亦炒到飛起，逾百萬屬等閒事，幾百萬亦並非罕見。
然而長路有時盡，新興市場逐一倒下，連中國這隻大象近期亦甚為狼狽，背後就是資金飽食遠颺。一旦樓價升、租金收益率低的運作完全扭轉，情况同樣可以急轉直下。未來數年供應上升，中國經濟又欠佳，利率也趨升，若說明年租金回落5%至10%，筆者相信並非天方夜譚。以海嘯後租金和樓價變幅為1﹕3比率推斷，樓價壓力會相當大。
當然，這不會是線性發展，大部分業主持貨能力亦強，寧租不賣，大不了回報率低些。但當前回報率已低至3厘，再考慮到美國加息，回報率還能下跌多少？未來供應又趨升，會漸由賣方變為買方市場，到某一刻失業率升而供應又多，連空置率也上升時，各大小業主還是要面對現實。
[江宗仁 還看今朝]
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