香港樓市下半年熾熱不再

【明報專訊】一踏入7月，中國這輛久未開動的列車終於駛出月台，不枉小弟在此多次跟讀者們分享自己對中國當前的種種看法。友人亦沒有錯過這個揶揄我一番的機會，說我推介了半年後終於收成正果。別人的批評應視為推動自己的正能量，因為無可否認我確實比市場更早看好中國，可以再在把握時機（Market Timing）方面下工夫。但總括而言，我堅定看好中國市場，而且可以受時間驗證的。讀者們可再參考我以往的文章（http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140731/columnist/en54index.htm）。


市場氣氛非買樓指標

另一方面，我對香港房地產市場同樣有強烈的看法，坊間已有不少專家為香港樓市把脈，對此我不再贅述。最近卻有不少的好友都同時提問，為什麼在政府政策多管齊下之際，市場彷彿都仍是那麼火熱，單價亦不斷創出新高，是否應該趕快去買樓呢？首先，有一個概念大家要清楚了解，市場熾熱是一種感覺，不少亦源於媒體密集式的報道而形成的氣氛。你可能會問：現在以二手成交數據所編制出來的指數，不是也處於歷史新高嗎？這些不可能是感覺吧？那麼應如何評價這些現象？


利率政策致樓價高企

我們不妨聽聽上周某房地產龍頭中期業績會上，一些相關的妙問妙答，或者可以找到端倪。在會上有分析員質疑公司為什麼在指數顯示本港樓價正在回升的時候，反而放棄參與最近兩個大型項目的投標，管理層斬釘截鐵地反問：這數據你都信？當然，他的意思並不是指數據是虛假的，而是強調指數所能為大家提供對後市的啟示絕對有限，意即指數對他們未來投資的決定，並不是一個關鍵的指標。所以，對你們決定是否買房亦不應有舉足輕重的影響。更深入去看，今年上半年的二手交易量相比2012年上半年已下滑了44%，這亦客觀地顯示出現時的價格是怎樣地形成出來的。


畢竟回頭去看是次資產價格上升的周期，不難找出資產價格井噴的原因是來自於被扭曲的利率政策，利率被放在不應有的超低水平，資金成本低，促使過多游資湧向房地產市場，以致不單在香港，在全球不少經濟體系樓市都上漲。國際貨幣基金（IMF）早前的調查亦顯示，多國房價漲勢已快速攀升，許多國家的房價漲幅已遠高出歷史平均水平。如果利率一直處於不合理的低水平，樓價可望有所支撐，反之，當利率逐步回歸它的合理水平時，這個史無前例的「怪利率時代」將成為過去，屆時資產價格亦需隨着利率水平回升而調整。


料需求跌供應升

除了這中長線因素，根據里昂證券的計算，以2014年上半年香港的物業成交，跟過去政府未有出招時的平均交易量來比較，其實不少的需求已給消化，再從下半年發展商可推售的樓盤量去看，在需求下滑而供應上升的情况下，香港樓市在未來的半年亦不見得有什麼利好的條件。


安保投資大中華區 股票投資主管

[何國良 基金看世界]