2014年08月02日 06:35
新聞類別
詳情#
【明報專訊】中原樓價指數節節上升，持有物業自然覺得身家也水漲船高。不過，在香港是否只有「磚頭」才可致富，沒有其他長線更有升值潛力而又簡單的投資工具？
有分析員計算，過去50年整體香港樓價升大概升了160倍（未計租金回報），升幅可算相當驚人，似乎證明了長揸「磚頭」確是極明智的投資行為。不過，大家又可知剛過了50歲生日的恒生指數，累積升了接近250倍（以早前升至接近25,000點計，未計股息）？而若在數年前傳出中港直通車時近32,000點計，更是累升了320倍！長線而言，持有港股的回報，可能更勝買樓收租。
過去50年 恒指升幅勝樓價
當然，買股與買樓，都可能買入跑輸大市的股票或單位，買股既可能會買了破產或清盤的股票，買樓也可能買了人升我跌的樓盤（如將軍澳或個別發展商的樓盤），但自從盈富基金（2800）面世，我們便有了一種可與港股同步升跌的投資股市工具，雖然不會跑贏大市，也不會跑輸。如50年前已有盈富，以及可與樓價指數完全掛鈎的投資工具，則若當時買盈富，便更勝買樓。
不過，大家也要明白，就算是盈富基金，其短線波動往往會大過樓價的波動，所以一般而言，投資股市需擁有較投資「磚頭」更能抵受股價大幅上落的心理承受能力，即EQ要較高。
另外，買樓多會做按揭，所以具有槓桿，但只要依時供款，銀行不會輕易call loan，所以樓價大升時，因有槓桿作用，賺幅會擴大。當然在2003年SARS時，不少家庭變成了負資產仍要每月供樓，亦是相當不好受，所以是否適合投資股票或買樓，可說各人不同，要小心衡量。
其實，究竟買股好，或是買樓好，也要看時機，現在樓價指數屢屢破頂，而恒指較32,000點高位時卻低了兩成多，一般人自然會覺得買樓好過買股，但大家覺得破頂高追好，或是在已調整多時的投資市場進行投資較理想，又是一條不易回答、卻又必須要問的問題。
此外，大家也要問，買樓投資是否作收租，買股則是收息？如是則又必須看一看樓市的租金回報率，以及股票的派息率。
物業雜費多回本較買股需時
現時香港住宅扣除了管理費、差餉及折舊等因素，每年淨回報約2厘多一點，當然若日後可以加租，以購入價計的租金回報率也會攀升，不過若假定現時淨租金回報不變，不計加租（也可能租金會跌）因素，單靠收租，買樓便可能要40年才回本（未計通脹因素）。
至於買股票，如是買房託或高息地產股，隨時有4至5厘的派息回報，當然派息也是可升可跌，但以現時股息計，那單計收息，10餘年便可回本，而這亦反映在現時港股平均市盈率仍不足12倍。
說開股市和樓市，自然不得不提長實（0001）這隻既被不少人視為地產股，卻又早已成功將業務多元化和跨國化的股票。
在筆者心目中，被稱為「超人」的長實主席李嘉誠，乃是地產投資和做生意的高手中高手，如大家認同李超人的投資眼光，大家可將資金買入他的旗艦公司長實的股票，那較諸買「磚頭」，長線下來哪更勝出？
97高位以來 買長實回報近五成
如果大家將過去20年的中原樓價指數與長實股價圖作比較（圖1、圖2），會發覺中原樓價指數在1997年高峰時為102.93點，現為123點，只升了約兩成，而長實在1997的最高價為96.75元，日前曾至152元以上，雖然股價在公布中期業績後出現調整，昨收143.6元，仍較1997年高位升了48%，且技術形勢更是一浪高於一浪，遠勝樓價指數的10多年後才再破頂！可以說，過去十多年買長實股票投資，回報遠遠跑贏買樓收租，如大家仍繼續相信超人的目光而又覺得現樓價高處不勝寒，可考慮在適當價位買入長實股票代替買磚頭，又或是用來對冲沒有樓的風險。
樓價指數 未全面反映樓市現况
前天長實公布業績後舉行分析員會議，有分析員向長實副主席李澤鉅說，近期中原樓價指數又再回升，竟遭小超人李澤鉅回敬一句：呢個指數你都信？說真的，中原樓價指數回升是事實，而差餉物業估價署的官方樓價指數也早破頂，筆者覺得，李澤鉅可能是口快快，並不是質疑樓價指數的升跌，而是質疑單以樓價指數回升便等同樓市可以看好的想法。
事實上，長實繼續以低價賣樓，又繼續不買地，而剛流標的市建局觀塘地王，更連標也不投，而李澤鉅在分析員會議就棄投觀塘地王解畫：計唔掂數！
筆者覺得，不少分析似乎看輕了市建局觀塘地王流標的背後意義。這次不單李超人棄投，其實4個入標財團也只是裝模作樣，根本沒真心去投，要知道項目早訂明入場費要80億元，如以之視作項目的地價，則每呎住宅樓面地價等同5000餘元，以項目緊貼港鐵觀塘站，頗為合理。
然而，消息傳出發展商入標價其實遠低於入場費，有說低出約35%，若是如此，則入標的發展商其實只願意接受每呎3000餘元的市區地價，大家說恐怖不恐怖？而明知出這個價，市建局肯定不會受，根本反映入標財團也未打算執死雞，只是如大家齊齊不入標，對樓市的衝擊實在太大。
美加息較預期快 業主應做好準備
大家又想想，如9月市建局重新將項目招標時，假如將入場費由80億元調低至50億元而最終以相若價錢批標，屆時樓市會如何反應？
周四美股道指大跌超過300點，有說和阿根廷出現債務違約有關，相信更大關係是預期美國會提早加息。筆者向大家提供一幅自1790年至今的美國長期利率走勢圖（圖3），便可看到現時美國的超低息乃是200多年來最低，極其「不正常」。
所謂物極必反，美國若未來加息，速度和幅度有可能遠遠超過大家的預期。作為物業投資者，最好做足準備。
明報記者 陸振球
有分析員計算，過去50年整體香港樓價升大概升了160倍（未計租金回報），升幅可算相當驚人，似乎證明了長揸「磚頭」確是極明智的投資行為。不過，大家又可知剛過了50歲生日的恒生指數，累積升了接近250倍（以早前升至接近25,000點計，未計股息）？而若在數年前傳出中港直通車時近32,000點計，更是累升了320倍！長線而言，持有港股的回報，可能更勝買樓收租。
過去50年 恒指升幅勝樓價
當然，買股與買樓，都可能買入跑輸大市的股票或單位，買股既可能會買了破產或清盤的股票，買樓也可能買了人升我跌的樓盤（如將軍澳或個別發展商的樓盤），但自從盈富基金（2800）面世，我們便有了一種可與港股同步升跌的投資股市工具，雖然不會跑贏大市，也不會跑輸。如50年前已有盈富，以及可與樓價指數完全掛鈎的投資工具，則若當時買盈富，便更勝買樓。
不過，大家也要明白，就算是盈富基金，其短線波動往往會大過樓價的波動，所以一般而言，投資股市需擁有較投資「磚頭」更能抵受股價大幅上落的心理承受能力，即EQ要較高。
另外，買樓多會做按揭，所以具有槓桿，但只要依時供款，銀行不會輕易call loan，所以樓價大升時，因有槓桿作用，賺幅會擴大。當然在2003年SARS時，不少家庭變成了負資產仍要每月供樓，亦是相當不好受，所以是否適合投資股票或買樓，可說各人不同，要小心衡量。
其實，究竟買股好，或是買樓好，也要看時機，現在樓價指數屢屢破頂，而恒指較32,000點高位時卻低了兩成多，一般人自然會覺得買樓好過買股，但大家覺得破頂高追好，或是在已調整多時的投資市場進行投資較理想，又是一條不易回答、卻又必須要問的問題。
此外，大家也要問，買樓投資是否作收租，買股則是收息？如是則又必須看一看樓市的租金回報率，以及股票的派息率。
物業雜費多回本較買股需時
現時香港住宅扣除了管理費、差餉及折舊等因素，每年淨回報約2厘多一點，當然若日後可以加租，以購入價計的租金回報率也會攀升，不過若假定現時淨租金回報不變，不計加租（也可能租金會跌）因素，單靠收租，買樓便可能要40年才回本（未計通脹因素）。
至於買股票，如是買房託或高息地產股，隨時有4至5厘的派息回報，當然派息也是可升可跌，但以現時股息計，那單計收息，10餘年便可回本，而這亦反映在現時港股平均市盈率仍不足12倍。
說開股市和樓市，自然不得不提長實（0001）這隻既被不少人視為地產股，卻又早已成功將業務多元化和跨國化的股票。
在筆者心目中，被稱為「超人」的長實主席李嘉誠，乃是地產投資和做生意的高手中高手，如大家認同李超人的投資眼光，大家可將資金買入他的旗艦公司長實的股票，那較諸買「磚頭」，長線下來哪更勝出？
97高位以來 買長實回報近五成
如果大家將過去20年的中原樓價指數與長實股價圖作比較（圖1、圖2），會發覺中原樓價指數在1997年高峰時為102.93點，現為123點，只升了約兩成，而長實在1997的最高價為96.75元，日前曾至152元以上，雖然股價在公布中期業績後出現調整，昨收143.6元，仍較1997年高位升了48%，且技術形勢更是一浪高於一浪，遠勝樓價指數的10多年後才再破頂！可以說，過去十多年買長實股票投資，回報遠遠跑贏買樓收租，如大家仍繼續相信超人的目光而又覺得現樓價高處不勝寒，可考慮在適當價位買入長實股票代替買磚頭，又或是用來對冲沒有樓的風險。
樓價指數 未全面反映樓市現况
前天長實公布業績後舉行分析員會議，有分析員向長實副主席李澤鉅說，近期中原樓價指數又再回升，竟遭小超人李澤鉅回敬一句：呢個指數你都信？說真的，中原樓價指數回升是事實，而差餉物業估價署的官方樓價指數也早破頂，筆者覺得，李澤鉅可能是口快快，並不是質疑樓價指數的升跌，而是質疑單以樓價指數回升便等同樓市可以看好的想法。
事實上，長實繼續以低價賣樓，又繼續不買地，而剛流標的市建局觀塘地王，更連標也不投，而李澤鉅在分析員會議就棄投觀塘地王解畫：計唔掂數！
筆者覺得，不少分析似乎看輕了市建局觀塘地王流標的背後意義。這次不單李超人棄投，其實4個入標財團也只是裝模作樣，根本沒真心去投，要知道項目早訂明入場費要80億元，如以之視作項目的地價，則每呎住宅樓面地價等同5000餘元，以項目緊貼港鐵觀塘站，頗為合理。
然而，消息傳出發展商入標價其實遠低於入場費，有說低出約35%，若是如此，則入標的發展商其實只願意接受每呎3000餘元的市區地價，大家說恐怖不恐怖？而明知出這個價，市建局肯定不會受，根本反映入標財團也未打算執死雞，只是如大家齊齊不入標，對樓市的衝擊實在太大。
美加息較預期快 業主應做好準備
大家又想想，如9月市建局重新將項目招標時，假如將入場費由80億元調低至50億元而最終以相若價錢批標，屆時樓市會如何反應？
周四美股道指大跌超過300點，有說和阿根廷出現債務違約有關，相信更大關係是預期美國會提早加息。筆者向大家提供一幅自1790年至今的美國長期利率走勢圖（圖3），便可看到現時美國的超低息乃是200多年來最低，極其「不正常」。
所謂物極必反，美國若未來加息，速度和幅度有可能遠遠超過大家的預期。作為物業投資者，最好做足準備。
明報記者 陸振球
留言 (0)