H按慳息揀得過

【明報專訊】聯儲局主席耶倫早前表示，美國經濟依然疲弱，量化寬鬆仍會持續一段時間，但市場對加息一事早有共識，利率終見底回升，意味着低息年代快將結束。加息對有意置業或是早已一身樓債的港人而言，當然是苦不堪言。不過，現時的按揭息口低於歷史平均，部分同業拆息（H）計劃的實際按息仍低於2厘水平，較最優惠利率（P）慳息，加上鎖息上限可媲美P按，故仍然揀得過。


現時銀行仍以P及H為基準的按揭計劃為主，前者一般為P（一般銀行P為5.25厘，匯豐和恒生、中銀的P為5厘）減3.1厘，實際按息為2.15厘，H按計劃則是拆息加1.7厘，以昨日一個月拆息約0.2厘計，實際按息低至1.9厘，並有鎖息上限，普遍封頂位接近P按水平。


H按鎖息上限接近P按息

經絡按揭轉介市場部經理楊智羚表示，雖然P按和H按的實際按息已大大拉近，而H按鎖息上限可媲美P按實際按息，現金回贈及罰息期等條件又相若，故H按仍舊較為慳息。


楊智羚認為，在息口趨升的前提下，有意置業的人士除要比較按息外，更要留意供款比率及壓力測試；根據金管局向銀行發出的指示，按揭申請的壓力測試已由2厘加至3厘，即申請人在現行按息調升3厘的情况下，供款對入息比率不可超越六成。


壓力測試宜審慎

根據經絡按揭轉介資料，90年代經該行轉介的個案按息息口高達9.8厘，2000年至2009年期間平均按息則為3.79厘，過去20年多年來的平均數亦達5.93厘。楊智羚建議，市民於置業前，最好請教專業人士計算更審慎的壓力測試，例如於現行息口加4至6厘的話，供款是否可仍在承受範圍以內，以免一旦息口抽升，壓力「爆煲」。


此外，她又提醒，首次置業人士最好先還清手上所有借款，因為於申請按揭貸款時，銀行會以供款負擔比率（debt to income ratio，簡稱DTI）衡量借款人還款能力的標準影響，即是每月還債總額佔每月收入的比例的五成，當中是計及所有債務的。


按息難再跌 下半年見加息壓力

該公司首席經濟分析師劉圓圓相信，現行按息水平已欠缺下調空間，銀行為爭取客源及市佔率，會以更多元化按揭計劃吸客，把握低息機遇吸納欲乘低息尾班車的客源，「其實今年除了傳統按揭計劃，存款掛鈎按揭計劃亦甚受歡迎，一般的存款掛鈎按揭計劃以P為基準，不過早前有大型銀行首推與H糅合的存款掛鈎按揭計劃予新盤買家」。她相信，本港息口走勢會逐步上升，預料今年下半年的加息壓力將會浮現，屆時定息按揭或再掀熱潮。


明報記者

[余美玉 理財專題]